Una mirada personal a la ley de expropiación

Una mirada personal a la ley de expropiación

El domingo 26 de septiembre de 2021 se celebró en Berlín un referéndum para votar la expropiación de más de 200.000 viviendas en dicha ciudad en manos de grandes tenedores. La mayoría, un 56 % votó SÍ a la expropiación. Muchos populistas españoles, alzaron la voz indicando la voluntad de un paralelismo en algunas ciudades de España, clamando emular la decisión de Berlín.

Llegado este punto, es necesario aclarar algunos aspectos que pueden pasar desapercibidos a simple vista.

En primer lugar, el referéndum era NO VINCULANTE. Para sacar adelante la voluntad del referéndum, el Senado de Berlín debe aprobar una ley para tal fin. El Gobierno social demócrata alemán se opone de forma consistente a esta ley, y en caso de que esta fuese aprobada, debe pasar por revisión judicial con muy pocas probabilidades de éxito.

Meses atrás, el Senado de Berlín vetó la viabilidad de la ley de congelamiento de precios de alquiler por 5 años, definiéndola como INCONSTITUCIONAL. Cabe pensar que la expropiación, entonces, está muy lejos.

Es decir, primero debe existir unidad popular mediante referéndum en mayoría, luego los políticos deben estar de acuerdo con esa voluntad y, por último, la voluntad popular y la aprobación política deben ser sometidas a la viabilidad jurídica y constitucional de cada país.

La concentración de vivienda en Alemania es altamente mayor que en España. Además, el alquiler en Alemania se considera un sector profesionalizado. Existen fondos de vivienda hasta con 100.000 viviendas dentro de territorio alemán, y el referéndum afectaba a tenedores de más de 3.000 viviendas.

En España no existe tal concentración de vivienda. Veamos datos concretos:

Por ejemplo, en Barcelona, según Observatori Metropolità de l’Habitatge, el 0,2% de los propietarios de Barcelona, tienen en sus manos el 10% de las viviendas en la misma ciudad. El 9,8 % de las viviendas de Barcelona es equivalente a 75.767 viviendas.

En la actualidad, las administraciones públicas tienen en su poder en dicha ciudad 11.868 viviendas que, si las descontamos de las 75.767, quedan en manos de tenedores privados, 63.899 viviendas.

La media de viviendas en propiedad dentro del grupo de GRANDES TENEDORES, es de 60 viviendas por propietario. Por tanto, calificar a estos de grandes tenedores comparando el mercado alemán con el español, es muy poco realista.

Por otro lado, la expropiación conlleva una compensación al expropiado en forma de justiprecio a valor de mercado. Si ponemos de media un precio muy razonable de 200.000 € por cada una de las viviendas en Barcelona, el coste de expropiación para las arcas publicas que serían financiadas con fondos públicos aportados por los contribuyentes, sería de 40 mil millones de euros, lo que equivale al 4 % del PIB español o lo mismo que 2 años de presupuestos ÍNTEGROS de la comunidad de Madrid.

En conclusión, sería trasladar el trabajo y la propiedad de renta de millones de españoles para que las arcas públicas pongan en manos de unos pocos beneficiarios una vivienda SUSTANCIALMENTE más económica que los precios de mercado actual.

Si el problema es la descompensación entre oferta y demanda, la solución no es expropiar. Esta solución, haría simplemente el favor a unos pocos para que accedan a mejores precios al alquiler, pero en ningún caso aumentaría la oferta, más bien todo lo contrario, ya que al introducir un número semejante (aunque el ejemplo es imposible de llevar a la práctica), parte del capital privado que quede en el mercado, huiría CON JUSTA razón a otro sector, disminuyendo aún más la oferta existente.

En términos de derecho, el cambio de titularidad de la vivienda de manos privadas a manos públicas, no aumenta la oferta necesaria para cubrir el excedente de demanda.

El problema en España, es que se han creado burbujas geográficas a golpe de recalificación de suelo, creando oferta inmobiliaria donde hoy nadie quiere vivir. Existen cientos de desarrollos inconclusos después de la burbuja financiera trasladada al sector en la primera década que pone de manifiesto que se han fabricado bienes que nadie iba a necesitar, incluso 12 años más tarde.

En definitiva, estamos ante una ley popular inaplicable y ausente de base jurídica y constitucional, que no hará más que ajustar la oferta y subir los precios de los que aún se mantengan en el negocio. Así, se trasladará la propiedad de bienes privados a públicos, engordando el peso del estado.

 

Santiago Acetti Falcone, Director de Procoaf Inversiones.

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